경매 물건을 보다 보면 매각물건명세서에서 ‘선순위 임차인’이라는 문구를 만나게 됩니다.
처음에는 임차인이 먼저 들어와 살았다는 뜻으로만 생각하기 쉽습니다.
하지만 선순위 임차인의 보증금이 남아 있다면 낙찰대금 외에 추가로 부담할 금액이 생길 수 있어 주의해야 합니다.
그렇다고 선순위 임차인이 있다는 이유만으로 무조건 입찰을 포기할 필요는 없습니다.
전입일자 하나만 보는 것이 아니라 말소기준권리, 실제 점유, 배당요구 여부와 예상 배당액을 차례대로 확인해야 합니다.
이번 글에서는 선순위 임차인 확인법과 낙찰자가 보증금을 인수하는 경우를 초보자도 이해하기 쉽게 정리해 보겠습니다.
선순위 임차인이란?
선순위 임차인은 보통 경매 물건의 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인을 말합니다.
주택 임차인이 대항력을 갖추려면 실제로 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 마쳐야 합니다.
대항력은 이 두 조건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다.
따라서 등기부등본에서 말소기준권리 날짜를 찾은 뒤 임차인의 전입일자와 비교해야 합니다.
예를 들어 임차인이 2022년 3월 10일에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤고,
근저당권이 2022년 4월 5일에 설정됐다면 임차인의 대항력 발생일은 3월 11일입니다. 근저당권보다 앞서므로 선순위 임차인일 가능성이 있습니다.
반대로 근저당권이 3월 1일에 설정되고 임차인이 3월 10일에 대항요건을 갖췄다면 임차인은 후순위가 됩니다.
다만 전입일자만 빠르다고 바로 선순위 임차인으로 확정하면 안 됩니다.
현재도 실제로 점유하고 있는지, 중간에 전출하거나 점유를 잃은 적은 없는지 등 대항력이 유지됐는지도 함께 살펴야 합니다.
말소기준권리가 무엇인지 헷갈린다면 먼저 말소기준권리 찾는 법을 확인해 보세요.
날짜는 무엇과 비교해야 할까?
선순위 임차인 확인법의 핵심은 임차인의 대항력 발생일과 말소기준권리 날짜를 비교하는 것입니다.
확인 순서는 다음과 같습니다.
- 등기부등본에서 말소기준권리를 찾습니다.
- 매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인의 전입일자를 확인합니다.
- 임차인의 실제 점유 여부를 확인합니다.
- 전입신고와 점유를 모두 갖춘 다음 날을 대항력 발생일로 봅니다.
- 대항력 발생일이 말소기준권리보다 빠른지 비교합니다.
여기서 확정일자와 대항력은 구분해야 합니다.
확정일자는 배당받는 순서와 관계가 있고, 대항력은 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘과 관계가 있습니다.
즉, 전입일자가 빠르다는 이유만으로 배당 순서까지 앞서는 것은 아닙니다.
우선변제권을 가지려면 주택의 인도와 전입신고에 더해 확정일자도 갖춰야 합니다.
대항력과 확정일자의 역할이 헷갈린다면 대항력과 우선변제권 차이 글을 함께 읽어보면 이해가 쉬워집니다.
어떤 서류를 확인해야 할까?
선순위 임차인은 서류 하나만 보고 판단하면 위험합니다. 서로 다른 서류의 내용을 비교해야 합니다.
등기부등본
근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기처럼 말소기준권리가 될 수 있는 권리의 접수일자를 확인합니다.
임차인의 전입일자와 비교할 기준을 찾는 단계입니다.
매각물건명세서
점유자, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금과 매수인이 인수할 수 있는 권리 등이 정리되어 있습니다.
특히 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’나 임차보증금 인수와 관련된 문구를 꼼꼼하게 봐야 합니다.
현황조사서
집행관이 현장을 조사한 내용을 확인할 수 있습니다. 누가 점유하고 있는지, 임차인이 어떤 내용을 진술했는지 살펴볼 수 있지만 조사 당시 만나지 못한 점유자가 있을 수 있으므로 이것만 믿어서는 안 됩니다.
전입세대 확인 자료와 현장조사
공적 서류에 나타난 전입세대와 실제 거주자가 같은지 확인합니다.
소유자와 임차인의 관계, 무상거주 가능성, 점유 상태가 불분명하다면 추가 조사가 필요합니다.
대한민국 법원 경매정보도 인터넷에 제공된 정보만 믿지 말고 법원에 비치된 매각물건명세서,
현황조사서와 감정평가서를 다시 확인한 후 입찰하라고 안내하고 있습니다.
낙찰자가 보증금을 인수하는 경우
가장 중요한 부분은 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받는지입니다.
주택임대차보호법 제3조의5에 따르면 경매로 임차권은 원칙적으로 소멸합니다.
하지만 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.
따라서 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 배당요구를 했어도 보증금 일부만 배당받는다면
남은 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.
예를 들어 보겠습니다.
- 임차보증금: 1억 원
- 경매절차에서 임차인이 받은 배당금: 7,000만 원
- 배당 후 남은 보증금: 3,000만 원
이 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이라면, 낙찰자는 남은 보증금 3,000만 원을 부담할 가능성이 있습니다.
겉으로 보이는 낙찰가가 1억 5,000만 원이라도 실제 투자금은 단순히 1억 5,000만 원으로 끝나지 않는 것입니다.
미배당 보증금과 취득세, 명도·수리 비용까지 더해서 입찰가를 계산해야 합니다.
반면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 적법하게 배당요구를 하고 보증금을 전액 배당받으면
임차권은 소멸하므로 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다.
배당요구를 했으면 무조건 안전할까?
배당요구가 되어 있다는 사실만으로 인수금이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
배당받을 채권자가 많거나 매각대금이 낮으면 임차인이 배당요구를 했어도 보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다.
그래서 예상 배당표를 직접 만들어 남는 보증금이 있는지 계산해야 합니다.
확정일자부 임차인이나 소액임차인처럼 배당요구가 필요한 임차인은 원칙적으로 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다.
다만 임차권등기권자 등 배당요구 없이도 배당받을 수 있는 권리가 있어 사건별 확인이 필요합니다.
정리하면 다음 세 가지를 따로 봐야 합니다.
- 배당요구를 했는가?
- 실제로 얼마를 배당받을 수 있는가?
- 배당받지 못한 금액을 낙찰자에게 주장할 수 있는 대항력이 있는가?
입찰 전 확인하는 5단계
선순위 임차인이 있는 물건은 다음 순서로 확인하면 실수를 줄일 수 있습니다.
1단계｜말소기준권리 확인
등기부등본에서 가장 먼저 말소기준권리와 접수일자를 찾습니다.
2단계｜대항력 발생일 비교
임차인의 주택 인도와 전입신고 시점을 확인하고, 두 요건을 갖춘 다음 날이 말소기준권리보다 빠른지 비교합니다.
3단계｜배당요구 여부 확인
매각물건명세서와 사건 내역에서 배당요구 여부와 배당요구 종기를 확인합니다.
4단계｜예상 배당액 계산
매각 예상가에서 집행비용과 선순위 채권을 차례로 빼면서 임차인이 보증금을 전액 받을 수 있는지 계산합니다.
5단계｜인수금액을 입찰가에 반영
미배당 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있다면 낙찰가와 별도의 비용으로 보고 입찰 상한가를 낮춰야 합니다.
선순위 임차인 확인법 핵심 정리
선순위 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 뜻하지만, 전입일자만으로 확정할 수는 없습니다.
실제 점유와 대항력 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부, 예상 배당액을 함께 확인해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하면 남은 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점이 핵심입니다.
경매 입찰가는 낙찰대금만 계산해서 정하면 안 됩니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 확인해야 예상하지 못한 추가 부담을 피할 수 있습니다.
다음 글에서는 매각물건명세서에서 임차인의 배당요구 여부를 확인하는 방법과 예상 배당액을 계산하는 순서를 자세히 정리해 보겠습니다.