경매 권리분석에서 말소기준권리를 찾았다면 다음으로 확인해야 할 대상은 임차인입니다.
등기부에 보이는 근저당권과 압류는 날짜를 비교하기 어렵지 않았지만,
임차인은 등기부에 나타나지 않는 경우도 있어 처음에는 더 헷갈렸어요.
특히 전입일자가 말소기준권리보다 빠르다는 이유만으로 바로 ‘선순위 임차인’이라고 판단하면 안 됩니다.
임차인의 대항력과 점유 상태, 배당요구 여부, 실제 보증금까지 함께 확인해야
낙찰자가 인수할 금액을 판단할 수 있습니다.
선순위 임차인이란?
– 주택 임차인의 대항력 요건은 주택임대차보호법 제3조에서 확인할 수 있습니다.
경매에서 흔히 말하는 선순위 임차인은 일반적으로 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 의미합니다.
주택 임차인이 대항력을 갖추려면 다음 두 가지 요건이 필요합니다.
- 실제로 주택을 인도받아 점유할 것
- 주민등록을 마칠 것
주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 발생합니다.
따라서 전입신고를 한 날짜만 볼 것이 아니라 실제 입주 여부와 대항력이 발생한 날짜를 확인해야 합니다.
대항력과 우선변제권 차이
대항력과 우선변제권은 비슷해 보이지만 역할이 다릅니다.
| 구분 | 필요한 요건 | 주요 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도·주민등록 | 새로운 소유자에게 임차권 주장 |
| 우선변제권 | 대항요건·확정일자 | 경매대금에서 후순위권리자보다 우선 배당 |
| 최우선변제권 | 법정 요건을 갖춘 소액임차인 | 보증금 중 일정액을 우선 배당 |
확정일자를 받았다고 무조건 대항력이 생기는 것은 아닙니다.
반대로 대항력은 있지만 확정일자가 없다면 새로운 소유자에게 임차관계를 주장할 수는 있어도
확정일자를 바탕으로 한 우선배당은 달라질 수 있습니다.
그래서 권리분석에서는 전입일자와 확정일자를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
선순위 임차인 확인법
말소기준권리 날짜 확인
가장 먼저 등기부 갑구와 을구를 확인해 말소기준권리를 찾습니다.
말소기준권리가 아직 헷갈린다면 앞에서 작성한 말소기준권리 찾는 법을 먼저 확인한 뒤 진행하는 것이 좋아요.
예를 들어 최초 근저당권 설정일이 2022년 5월 10일이라면
이 날짜가 임차인의 대항력 발생 시점과 비교할 기준이 됩니다.
임차인의 전입·점유 확인
다음으로 현황조사서와 매각물건명세서에서 임차인의 정보를 확인합니다.
- 점유자 이름
- 전입일자
- 점유하는 부분
- 임대차 기간
- 보증금
- 확정일자
- 배당요구 여부
전입세대확인서에 이름이 있다고 해서 현재 실제로 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다.
반대로 현장에서 사람이 보이지 않는다는 이유만으로 임차관계가 끝났다고 판단하는 것도 위험합니다.
서류와 현장 상황이 다르다면 그 이유까지 따로 확인해야 합니다.
대항력 발생일 비교
임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 원칙적으로 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
다음 사례를 살펴볼게요.
| 항목 | 날짜 |
|---|---|
| 임차인 입주·전입신고 | 2021년 4월 5일 |
| 대항력 발생 | 2021년 4월 6일 |
| 최초 근저당권 | 2022년 5월 10일 |
이 사례에서는 임차인의 대항력 발생일이 최초 근저당권보다 빠릅니다.
따라서 대항력 있는 선순위 임차인일 가능성이 있습니다.
반대로 임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리보다 늦다면 원칙적으로 낙찰자에게 대항하기 어렵습니다.
다만 전입일자만으로 계약의 진위, 점유 여부, 가족 전입, 임차권 양도 같은 모든 문제를 판단할 수는 없습니다.
배당요구를 하면 보증금이 사라질까?
선순위 임차인이 배당요구를 했다고 해서 낙찰자가 무조건 안전해지는 것은 아닙니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 해 보증금을 전액 배당받으면 임차권이 소멸해
낙찰자에게 인수되지 않습니다.
하지만 매각대금이 부족해 보증금 일부만 배당받는다면 대항력 있는 임차인의 남은 보증금이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.
예를 들어 보증금이 1억 원인데 임차인이 경매절차에서 7천만 원만 배당받았다면,
남은 3천만 원의 인수 가능성을 확인해야 합니다.
배당요구를 하지 않았다면 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 부담할 가능성도 있습니다.
따라서 확인해야 할 핵심은 단순히 배당요구 여부가 아니라 다음 세 가지입니다.
배당요구를 했는가?
→ 예상 배당액은 얼마인가?
→ 배당 후 남는 보증금이 있는가?임차인의 배당요구 대상과 절차는 찾기쉬운 생활법령정보의 보증금 회수 안내에서도 확인할 수 있습니다.
보증금 인수액 계산 예시
다음과 같은 물건이 있다고 가정해 볼게요.
- 선순위 임차인 보증금: 1억 원
- 예상 배당액: 6천만 원
- 배당 후 남은 금액: 4천만 원
- 예상 낙찰가: 1억 5천만 원
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 4천만 원이 인수된다면 실제 취득 부담은 단순 낙찰가 1억 5천만 원이 아닙니다.
낙찰가 1억 5천만 원
+ 인수 가능 보증금 4천만 원
= 총 1억 9천만 원여기에 취득세와 명도비용, 수리비까지 더하면 실제 투자금은 더욱 커질 수 있습니다.
이 때문에 선순위 임차인이 있는 물건은 감정가 대비 할인율보다 보증금을 포함한 총투입금을 먼저 계산해야 합니다.
반드시 확인할 서류
선순위 임차인 확인법의 핵심은 여러 자료를 서로 비교하는 것입니다.
매각물건명세서
다음 내용을 우선 확인합니다.
- 임차인의 점유 부분
- 전입일자
- 확정일자
- 배당요구 여부
- 매수인이 인수할 수 있는 권리
- 임대차보증금
특히 매각으로 소멸되지 않는 권리 또는 임차인 관련 비고란을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
현황조사서
집행관이 현장에서 조사한 점유관계와 임차인의 진술을 확인할 수 있습니다.
다만 현황조사서는 조사 당시 확인된 내용이므로 최종 사실을 모두 보장하는 자료는 아닙니다.
전입세대확인서
전입세대확인서를 통해 해당 주소에 등록된 세대를 살펴볼 수 있습니다.
다가구주택은 호수 표기가 실제 건축물 현황과 일치하는지도 함께 확인해야 합니다.
문건·송달내역
임차인이 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했는지 확인합니다.
가능하다면 법원 경매계에서 관련 기록의 열람 가능 범위도 확인하는 것이 좋습니다.
매각물건명세서만 믿어도 될까?
매각물건명세서는 입찰 전 반드시 확인해야 하는 핵심 자료지만, 이것만 보고 권리분석을 끝내서는 안 됩니다.
임차인이 신고하지 않았거나 점유관계가 명확하지 않으면 자료에 모든 내용이 나타나지 않을 수도 있습니다.
따라서 다음 자료를 교차해서 확인해야 합니다.
등기사항전부증명서
+ 매각물건명세서
+ 현황조사서
+ 전입세대확인서
+ 현장조사
+ 문건·송달내역자료마다 이름과 날짜, 보증금이 다르게 적혀 있다면 추측으로 결론 내리지 말고 추가 조사를 해야 합니다.
입찰 전 최종 확인
선순위 임차인을 확인하는 순서는 다음과 같습니다.
- 말소기준권리를 찾습니다.
- 임차인의 전입일자와 점유 시점을 확인합니다.
- 대항력 발생일을 계산합니다.
- 말소기준권리와 날짜를 비교합니다.
- 확정일자와 배당요구 여부를 확인합니다.
- 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산합니다.
- 낙찰가에 인수금액과 부대비용을 더합니다.
- 매각물건명세서와 현장 상황을 다시 비교합니다.
선순위 임차인이 있다는 이유만으로 무조건 위험한 물건은 아닙니다.
반대로 매각물건명세서에 특별한 문구가 없다고 무조건 안전한 것도 아니에요.
중요한 것은 임차인의 대항력과 배당 결과를 확인하고, 낙찰자가 최종적으로 부담할 금액을 계산하는 것입니다.
갑구와 을구의 권리 순서를 확인하는 방법은 경매등기부등본 보는 법에 정리했습니다.