경매에서 최고가를 썼다고 바로 집주인이 되는 것은 아닙니다. 법원의 매각허가결정이 확정되고, 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 모두 내야 소유권을 취득합니다. 잔금 날짜는 낙찰자가 임의로 정하는 것이 아니므로 입찰 전부터 자금 일정을 거꾸로 계산해야 합니다. 최근 공동입찰을 준비하며 전 낙찰자의 잔금 미납으로 다시 나온 물건을 확인했습니다. 최저가격이 크게 내려간 모습보다 먼저 눈에 들어온 건 “전 낙찰자는 언제까지 […]
경매 낙찰 후 잔금 납부기한은 언제? 매각허가결정부터 소유권 이전까지 더 읽기"
경매 입찰가는 감정가에서 몇 퍼센트를 빼서 정하는 숫자가 아닙니다. 예상 매도가격에서 취득비용, 수리비, 명도비, 대출이자와 원하는 수익을 모두 뺀 금액이 내가 감당할 수 있는 최대 입찰가에 가깝습니다. 저도 임장을 다녀온 뒤에는 “이 정도면 싸다”라는 느낌부터 지우고 계산표를 다시 봅니다. 현장에서 발견한 하자 하나, 예상보다 긴 명도 기간 하나가 수익을 크게 바꿀 수 있기 때문입니다. 예상
경매 임장 후 입찰가 정하는 법, 추가 비용까지 계산한 실제 방법 더 읽기"
경매 물건을 검색하면 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서가 함께 나옵니다. 사진과 시세가 궁금해 감정평가서부터 보는 분이 많지만, 입찰 전 반드시 자세히 읽어야 할 서류는 매각물건명세서입니다. 여기에는 누가 부동산을 점유하고 있는지, 임차인의 보증금과 전입일은 언제인지, 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 있는지 등이 정리되어 있습니다. 특히 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”과 같은 문구를 놓치면 낙찰가 외에
매각물건명세서 보는 법｜임차인·인수 권리·비고란 확인 순서 더 읽기"
경매 물건을 보다 보면 임차인 현황에서 ‘소액임차인’이라는 표현을 자주 만나게 됩니다. 소액임차인은 일정한 조건을 갖추면 근저당권보다 전입신고가 늦더라도 보증금 중 일부를 먼저 배당받을 수 있습니다. 이것을 소액임차인 최우선변제권이라고 합니다. 하지만 보증금이 적다고 무조건 보호받는 것은 아닙니다. 지역별 보증금 기준뿐 아니라 전입신고 시점, 실제 거주 여부, 배당요구 여부와 최초 근저당권 설정일을 함께 확인해야 합니다. 소액임차인 최우선변제권이란?
소액임차인 최우선변제권 조건과 지역별 보증금 기준 더 읽기"
경매에서 임차인을 분석하다 보면 대항력과 우선변제권이라는 단어가 계속 등장합니다. 처음에는 전입신고와 확정일자만 있으면 두 권리가 동시에 생기는 줄 알았어요. 하지만 두 권리는 필요한 조건과 하는 일이 서로 다릅니다. 쉽게 정리하면 대항력은 새로운 소유자에게 임차권을 주장하는 힘, 우선변제권은 경매대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 이번 글에서는 대항력과 우선변제권 차이, 전입신고와 확정일자의 역할을 경매 초보자도
대항력과 우선변제권 차이, 전입신고 확정일자 정리 더 읽기"
경매 물건을 확인할 때 등기부등본과 매각물건명세서만 보고 권리분석을 끝내기 쉽습니다. 하지만 등기부에는 현재 누가 살고 있는지, 실제 건물 상태가 어떤지까지 모두 나오지는 않아요. 이때 함께 살펴봐야 하는 서류가 현황조사서입니다. 현황조사서에는 집행관이 현장을 조사한 일시와 방법, 부동산의 상태와 점유관계, 임차인의 진술 등이 기록됩니다. 이번 글에서는 경매 현황조사서 보는 법과 폐문부재, 점유관계 미상 같은 문구를 확인하는 순서를
경매 현황조사서 보는 법, 점유관계 확인 순서 더 읽기"
경매 물건을 처음 살펴봤을 때 등기부등본만 확인하면 권리분석이 끝나는 줄 알았습니다. 하지만 실제 물건을 공부해 보니 등기부에는 근저당권이나 압류 같은 등기된 권리가 주로 나오고, 누가 점유하고 있는지와 임차인의 보증금, 배당요구 여부는 다른 자료를 통해 확인해야 했어요. 그중 입찰 전에 반드시 확인해야 하는 서류가 매각물건명세서입니다. 이번 글에서는 매각물건명세서 보는 법과 임차인 현황, 낙찰자가 인수할 수 있는
매각물건명세서 보는 법, 임차인과 인수권리 확인 더 읽기"
경매 물건을 살펴보다 보면 매각물건명세서에서 ‘배당요구 있음’이라는 문구를 보게 됩니다. 처음에는 임차인이 배당요구를 했으면 보증금 문제가 모두 해결되는 줄 알았어요. 하지만 권리분석을 공부하면서 중요한 것은 배당요구를 했는지가 아니라 실제로 얼마를 배당받고, 남는 보증금이 있는지라는 사실을 알게 됐습니다. 특히 대항력 있는 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면, 남은 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있어요. 이번 글에서는
경매 배당요구 확인법, 임차인 보증금 인수 판단 더 읽기"
경매 권리분석에서 말소기준권리를 찾았다면 다음으로 확인해야 할 대상은 임차인입니다. 등기부에 보이는 근저당권과 압류는 날짜를 비교하기 어렵지 않았지만, 임차인은 등기부에 나타나지 않는 경우도 있어 처음에는 더 헷갈렸어요. 특히 전입일자가 말소기준권리보다 빠르다는 이유만으로 바로 ‘선순위 임차인’이라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 대항력과 점유 상태, 배당요구 여부, 실제 보증금까지 함께 확인해야 낙찰자가 인수할 금액을 판단할 수 있습니다. 선순위 임차인이란?
선순위 임차인 확인법, 보증금 인수 판단 순서 더 읽기"
경매 등기부등본을 펼쳐놓고도 어떤 권리부터 확인해야 할지 막막했었던 적이 있습니다. 근저당권과 가압류, 압류가 여러 줄로 적혀 있다 보니 위에서부터 전부 계산해야 하는 줄 알았어요. 그런데 경매 권리분석은 먼저 말소기준권리를 찾고, 그 날짜를 기준으로 앞뒤 권리를 나누는 것부터 시작합니다. 결론부터 말하면 말소기준권리는 등기부에 있는 권리 중 아무 권리나 되는 것이 아닙니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리들을